ANNALE DU CRFPA : DROIT DES OBLIGATIONS

Monsieur et Madame Secundus ont épargné une partie de leur vie et sont décidés à acheter avec leurs économies, sans souscrire d’emprunt, un appartement à Nice ; au printemps 2017, au cours
d’une recherche Internet, ils ont visité le site d’une agence immobilière locale, la société Immofisca. Celle-ci avait été préalablement chargée par les époux Primus de trouver un acheteur pour
l’appartement qu’ils ont décidé de vendre. Lorsque le gérant d’Immofisca les a reçus, en compagnie des vendeurs, en ses bureaux, il a fait valoir aux Secundus deux avantages : d’une part, une récente législation leur permettant de défiscaliser le bien – c’est-à-dire de diminuer le montant de leurs impôts par déduction – à hauteur du tiers du prix d’achat ; d’autre part, de payer le montant du prix de vente en deux fois : 300 000 euros au moment de la conclusion de l’acte, puis le solde qui sera déterminé deux ans plus tard, au regard de l’évolution du marché immobilier local, dont le montant ne saurait être supérieur à 150 000 euros, ni inférieur à 100 000 euros. Les Secundus sont séduits et repartent avec une brochure de l’agence, expliquant de manière détaillée la défiscalisation proposée, qui leur permettra, tout en investissant, de réduire leurs impôts ; ils acceptent de verser à Immofisca, en sus des honoraires qui lui ont été versés par les Primus, une commission de 40 000 euros, payable en quatre fois ; puis ils signent l’acte de vente, dans les termes ci-dessus, quant au règlement du prix ; une clause stipule : « quels que soient les
évènements ultérieurs, les vendeurs ne porteront aucune responsabilité ni ne devront d’indemnité aux acheteurs ».

Un an et demi après la vente et alors qu’ils ont commencé de procéder aux déductions liées à la défiscalisation, les Secundus reçoivent une lettre de l’administration fiscale, qui aboutit quelques
mois plus tard à un redressement : ils n’y ont en fait pas droit, n’entrant pas dans le champ d’application des textes qui l’autorisent. Vérification alors effectuée dans l’acte de vente, la brochure
que l’agence leur avait remise s’y trouve annexée : le contrat lui-même ne comporte aucune mention relative à la défiscalisation qu’ils escomptaient. Les Secundus vous chargent d’une consultation sur les forces et faiblesses de leur dossier, désireux à la fois de bloquer le paiement du reliquat du prix de vente et se faire rembourser les sommes déjà versées, en anéantissant ce contrat, par tous moyens que vous trouverez ; ils entendent également résister à Immofisca, à laquelle ils n’ont pas encore réglé toutes les sommes qu’ils lui doivent (il reste
20 000 euros à lui verser) et qui vient de les assigner en paiement devant le tribunal de grande instance de Nice. Ils veulent également mettre en jeu sa responsabilité, à l’exclusion de celle du
notaire, qui est une relation de famille.

La direction d’ECCO juge le comportement de ces cinq fabricants anticoncurrentiel. Elle souhaite qu’ils soient sanctionnés à ce titre. De plus, elle estime que ce comportement a causé un important préjudice que les cinq entreprises doivent indemniser.

Elle vous consulte, d’une part, sur l’existence d’une atteinte à la concurrence et, d’autre part, sur les voies de droit dont elle dispose au regard de cette situation internationale, afin d’obtenir réparation de son dommage par les entreprises responsables, ainsi que sur les difficultés qu’elle pourrait rencontrer à l’occasion de l’assignation.